Как мы проверяем участок

У каждого раздела отчёта три вопроса: что мы проверяли, чего такая проверка не видит и откуда данные. Здесь — коротко по всем разделам.

Что проверяем

Кадастр и зоны

Границы, категория и вид использования, кадастровая стоимость, зоны с ограничениями и их доля, территориальная зона, лесничества и охраняемые территории — по публичной кадастровой карте на дату запроса.

Что можно построить

Вид использования и территориальная зона, опубликованные правила землепользования, зоны ограничений и отступы — первая оценка, где и что можно строить.

Вода и грунт

Вода по снимкам последних вёсен и за сорок лет, речной паводок по модели, высота над ближайшим водотоком, официальные зоны, торфяные почвы.

Деревья и вырубки

Лес на участке и вокруг, высота крон, потери леса по годам с 2001 года.

Что было раньше

Использование земли с середины 1980-х, распашка, пожары и гари, реестры отходов, накопленного вреда и кладбищ.

Рельеф и почва

Перепад высот и уклон по моделям рельефа, состав почвы по открытым почвенным картам, глубина промерзания и снеговая нагрузка по строительным нормам.

Сети

Газ, электричество и вода по охранным зонам реестра и открытым картам, свободная мощность подстанций там, где её публикуют сетевые компании.

Окружение и подъезд

Дороги и их покрытие, ближайшие города, школы и поликлиники, шумные дороги, фермы, свалки и карьеры рядом, ветер, воздух района.

Растительность и изменения

Как менялась поверхность участка за выбранный период, снимки «как было — как сейчас».

Ориентир цены

Цены похожих участков рядом и кадастровая стоимость там, где хватает данных.

Чем это отличается от проверки по реестрам

Обычная онлайн-проверка участка собирает сведения реестров: кадастр, зоны, расстояния до объектов на карте. Отчёт ЗемСат делает это тоже, а затем смотрит на саму землю внутри границ.

Чего проверка не видит

• Собственника, подробности арестов и залогов и споры — это выписка ЕГРН и суды; сам факт ареста, ипотеки или аренды отчёт отмечает по открытой справке реестра.
• Что под землёй: грунтовые воды в метрах, несущий грунт, закопанный мусор — это инженерные изыскания.
• Воду и землю под снегом, под кронами и под облаками.
• Мелкие детали меньше разрешения снимков: грядки, заборы, колодцы. Для них отчёт даёт ссылки на подробные снимки картографических сервисов.
• Планы, о которых ещё нигде не опубликовано: будущие рубки, стройки, дороги.

Когда данных нет

Если источник не ответил, снимки закрыли облака или в районе нет нужной карты, раздел так и пишет: «не удалось проверить — это не значит, что проблем нет». Отчёт не подставляет нули и не делает вывод «ничего не было». Если источник ответил позже, отчёт дополняется сам по той же ссылке, и приходит письмо.

Откуда данные

Архивы снимков с 1984 года, публичная кадастровая карта и государственные реестры, открытые карты рельефа, леса, почв и воды, открытая карта местности и раскрытие сетевых компаний. Названия наборов данных, их версии и лицензии перечислены в приложении каждого отчёта, например в приложении примера.

Как именно мы считаем — наша разработка. Поэтому отчёт говорит, что проверено, что найдено и чего не видно, но не публикует внутренних порогов и правил расчёта.